“现在的共富，无疑就是上世纪90年代的莘庄。”轨道交通1号线北延伸段的通车，曾经使北区居民欣喜不已，开发商在地铁通车前甚至开始“捂盘”。轨道交通一通就灵的剧情再次在上海楼市上演。
共富：莘庄楼市模式将再现？
“一条线活一片，这已经是屡试不爽的房产开发定律。”上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华说。
轨道交通一号线北延伸段通车，沿线楼盘受影响都明显上涨，但运载压力加大，轨道交通已不堪重负 早报记者 张驰图
在1号轨道交通线延伸段上，这个定律再次得到验证。在轨道交通开通后，沿线楼盘均出现明显的价格上涨，现在闸北区内许多近地铁楼盘均价都已经超过万元。而延伸段的终点站共富新村，无疑是最大的受益者之一。从2004年9月份到12月份间，该区域二手
房价就从5000元/平方米左右上涨到6000元/平方米左右，跳幅达到1000元/平方米。
“无疑，共富已经成为1号线延伸段的最大受益者之一。”上海神舟房产市场部经理孟军说。这种受益不仅是指现有房产的升值，更主要的是轨道交通为该区域的未来房产发展规划带来巨大潜力。
记者登陆上海房地网查询发现，共富社区在售新盘价格涨幅也非常明显，大多数都已经突破了5500元/平方米：共富二村9月开盘以来，销售均价达到5843元/平方米，目前销售价格在6000元/平方米左右；共富鑫鑫花园的销售价格也在6000元/平方米左右，有的房子出售价格已经达到6200元 /平方米；天馨花园是一个分10期开发的超级大盘，建筑面积达到60万平方米，目前销售价格也接近6000元/平方米。
根据宝山区的发展规划，共富社区隶属于西城区，是宝山区未来几年的建设重点。规划中西城区将成为中低价房源的供应大户，共开发房产800万平方米，公建200万平方米，导入人口20万。而共富社区是目前西城区房产最为集中的板块，占地面积达1300亩的大盘康桥水都、分10期开发的60万平方米天馨花园、建筑面积11万平方米的禄德嘉苑(竹韵浩庭)等项目，都将吸引大批人口入驻。除了这些已经在建在售的大盘外，共富社区内还有一批将要拆除的老旧住宅和已初步启动的工地，可以预见，未来几年共富社区的房产开发量将会突飞猛进。
“共富社区走莘庄的发展路子已是必然。”上海搜房资讯有限公司总经理代建功说。随着轨道交通1号线延伸段的开建，宝山区内房产投资开发明显增加，而共富社区更是吸引了大批开发商前来拿地开发住宅。可以预见，不久的将来，共富社区将成为又一个人口密集的大型聚居区。
轨道交通的“不能承受之重”
相对于购房人和开发商的热情，许多研究机构却表现出了对共富社区发展模式的忧虑。“和莘庄一样，共富社区依靠轨道交通拉近和市中心区的联系。” 上海中瑞地产策略研究中心市场部副经理秦云表示，共富社区依靠地铁的带动，在一张“白纸”上规划大型居住区，将会迅速聚集人气导入人口，且吸引的大都是依靠公共交通的上班族。相对于大量的人口导入，地铁的运载能力无疑让人担忧。
事实上，这两年地铁1号线就已经是超负荷运行。延伸段通车所经过的站点如彭浦新村等又都是大型人口聚居社区，这使得地铁的运载压力更大。有关方面的预测显示，北延伸段的日最大运送能力仅16万人次，而准备乘坐地铁的市民约有40万之众。目前一号线北延伸段已经成为不少客户购买共富房产的理由，但是和即将引入的庞大人群相比，轨道交通显然已经不堪重负。
“现在莘庄地铁拥挤是一种必然，乘客滞留在站的情况也不算新鲜了。”2004年11月，某IT企业工作的胡先生正式签署合同把自己的莘庄住房卖掉。“我几乎是带着一种终于逃离的心态签合同的。”2003年初以6000左右的价格买进一套次新
二手房，现在以超过7200元/平方米的价格把房子转手卖掉，夫妻两人的第一反映就是“终于不用坐这个拥挤不堪的地铁了。回想起在莘庄居住的近两年时间，胡先生说只能想出一个字形容：挤。上下班时间人流如潮水，一批下一批又补上，车门都很难顺利关上；女士甚至不敢化妆，因为怕口红不小心蹭上别人的衣服……”
最终，胡先生夫妻两人在徐家汇附近的乐山新村购买了一套二手房，虽然是近10年房龄的老房子，但毕竟在内环线内交通方便。当然，价格也不便宜，在1万元/平方米左右。接受记者采访时他表示，自己绝对不会选择到共富去自住购房，“投资倒是可以考虑”。
但是，大多数的人并没有像胡先生这样，经济收入改善到足以在市区选择合适的住房。“事实上，莘庄的二手房市场依然交投活跃，新房价格也居高不下，仍有继续上扬趋势。”神舟房产市场部经理孟军说，目前莘庄地铁站附近的二手房价格在7000元/平方米到7500元/平方米之间，而一些品质相对比较好的大盘价格则达到8000元/平方米。“不可否认，地铁依然是吸引购房者的重要原因之一。”孟军表示，虽然地铁已经非常拥挤，但其出行的便利性和时间的可控制性依然受到上班族的青睐，无疑这也将是共富区域房产发展的推动力。
城市郊区化需轨道支撑
“从房产开发的角度来看，莘庄楼市无疑是一个比较成功的模式。”在上海搜房资讯有限公司总经理代建功的眼里，莘庄的楼市发展模式还是比较成功的：依靠一条地铁完成了大规模居住区的建设，并顺利地导入大批人口。
即便承认莘庄楼市发展模式暴露出了种种问题，代建功也认为不能否认依托地铁起家的“莘庄模式”。土地增值、地段概念改写的同时，对于轨道交通通车以来也暴露出了一些问题，其中最明显的就是对1号线的运载需求已经远远超过了其运载能力，即便增加车次，这种人流过多的压力也难以缓解。
“但是，这种依靠轨道交通向郊区发展的模式仍将是上海发展的必然方向。”上海财经大学
房地产研究中心主任印堃华说，上海市的强劲发展吸引了大批人口进入，城市人口增加必然需要城区扩大，现在上海市中环线以内已经基本没有土地，新增供应有限且房价很高，一般市民无力承担。“市场要求普通市民选择到比较远的郊区去购房居住，而住到郊区首先要考虑的就是交通问题，其次才是生活配套；这种情况下轨道交通无疑是最好的选择：即使很拥挤，但是速度快且有时间保证。”
上海戴德梁行董事总经理张国正指出，在上海城市郊区化发展过程中，传统的“地段”概念随着轨道交通延伸而得到改变，楼市开发的中心已经逐步转移到郊区。2003年，上海市公开出让地块184幅，总面积1550.33公顷。其中，中心城区6.66公顷，次中心城区214.04公顷，城市边缘地区 250.71公顷，郊区1078.92公顷，分别占到出让面积的0.5%、13.8%、16.2%及69.5%，郊区出让地块占主要部分。在郊区化发展过程中，快速便捷的轨道交通无疑将是非常重要的推动力。
解除症结需“两手齐抓”
“莘庄楼市出现的人口疏散难问题，并不是发展轨道交通的错误，而是要求我们怎么更好地利用轨道交通。”印堃华认为，目前上海地铁建设的问题是，地铁规划没有形成环线，目前建成的地铁都是“各自为政”，导致人口疏散不够快；另一方面是地铁轨道建设太慢，不能满足市场需求。“在轨道交通建设投入中应该算大账目，而不应该算小账目。”印堃华说，现在很多人认为上海规划中地铁线路投入太大，步子放得太快，事实上不是太快而是太慢了。在轨道交通解决人口疏散问题的同时，也拉近了郊区和市中心的距离，同时也给沿线土地、房产带来了巨大的增值。轨道交通带来的巨大经济效益远远超过投入。
如果使共富社区发展避免走莘庄的老路，突破过分依赖轨道交通的瓶颈？印堃华表示，一方面要快速发展轨道交通、地面交通、高架相结合的交通网络，另一方面要在居住区发展的时候考虑到与产业的结合。
共富新村是传统的普通市民居住区，大量的居住人口使其地面公共交通压力一直就很大，地铁贯通后，地面交通的一大部分压力开始转移到地铁上来。 “这种情况在短期内是很难解决的。”印堃华表示，目前上海市应该加快整体交通网络的打造，加快轨道明珠线建设，使轨道交通路线增加，并适当增加交通路线分流客流量。而根本的解决方法则是在城市规划中综合考虑，把产业和居住结合起来。
“上一轮上海的城市发展模式，是希望把功能区分开。”印堃华指出，这种工业区就是工业区，居住区就是居住区，金融区就是金融区，办公区就是办公区的发展模式，现在看来已经产生了很多问题，其中最严重的就是交通问题。每天早上如何把这么多人运载到市中心上班？每天晚上如何迅速疏散人流到居住区？所以轨道交通自然就会受到追捧。
目前上海市在发展过程中已经开始注意这个问题，开始考虑综合发展，把居住和产业结合起来。共富要避免遭遇莘庄楼市发展的尴尬，就要考虑好这个问题。“有宝钢产业带的辐射效应，这完全是有可能的。”印堃华表示，共富的产业基础要比莘庄的好，横向来看，共富是宝钢的产业延伸带，如果发展得好，不必把人口就业运载到市中心去，使居民在当地就业。“要走可持续发展道路，必须在居住区的规划环节就考虑好，为未来发展留一定余地。