[转]上海商铺市场火爆 五角场地区商铺调查

Jack 说：

五角场的巨变将辐射整个北上海，其商业繁荣将是杨浦区经济发展的晴雨表。上海万达商业广场的兴建，正悄然使五角场转变成多功能为一体的综合消费圈，商业业态和功能都变得越发“厚实”。

知识杨浦--商业五角场

首先作为杨浦知识创新区的核心区域，五角场是一个融大学校区、科技园区、现代生活区和现代服务区为一体的城市副中心。杨浦区高校数量众多，集聚了１０多所文、理、工、医、管理等各类大学，科技园区和科技产业初显轮廓，以６６个国家重点学科、２２个国家重点实验室和１５０家科研院所为依托，建设了复旦、同济、理工、水产等多所科技园区；一大批头脑型、创业型、具有自主知识产权的科技中小企业正向大学周边集聚。高端消费群体汇聚五角场，鲜明的 “科教兴市”的主题，成为知识杨浦商业腾飞的引擎。

知识杨浦--交通五角场

五角场更是一个交通、商业意义上的城市副中心。建成后的五角场立交呈现人车分流的四层式立体交通方式。五角场副中心的标志性景观建筑：占地６０００多平方米的椭圆形五角场环岛下沉式广场已正式启用，位于邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路和淞沪路５条地面道路中心，以５条地下通道、９个地面出入口与周边道路及商业广场相连。下沉式广场上方是由彩蛋包围的中环线高架和五角场地面环岛机动车道，广场下方依次为规划中的黄兴路到淞沪路的地下车行道、轨道交通１０号线。

知识杨浦--消费五角场

五角场很早就被列为上海市级副中心，杨浦区及周边常住人口近３００万人，既有环岛成熟生活社区、中原小区等传统居住区，又有黄兴绿地居住区、大型生态国际社区、新江湾城等新兴高端社区，拥有坚实的人口优势。确保拥有庞大的高质量消费群体。

２００６年，杨浦区有超过３００万平方米的商业地产竣工，而其中８０％以上都集中在五角场板块。建成后的五角场商圈将直接影响和辐射到杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区甚至是浦东新区等各个地区，发展的潜力不可估量。

７月２０日，上海万达商业广场招商发布会暨品牌签约仪式在上海四季酒店成功召开，标志着迄今为止沪上最大的商业广场项目之一的上海万达商业广场已完成主力招商工作，上海万达商业广场作为地产巨头万达在上海的第一个商业地产项目，运用“订单地产”模式，已有沃尔玛国际大型连锁超市、巴黎春天百货、万达国际影城、台湾ＨＯＬＡ家居、新华书城、上海黄金珠宝城、上海第一食品商店、宝大祥青少年儿童购物中心、大型量贩式歌城等九家主力店与上海万达商业广场达成了合作协议，商业广场８５％左右的营业面积的招商既已尘埃落定。４．５万平米的万达城中城在主力店强势入驻的基础上，对一站式购物中心作了业态整合、补充，国际连锁餐饮、特色美食、服装服饰等众多业态共赢。

万达开创了“订单式商业地产”的领先模式也是万达集团能在业界大跨步前行的先决条件，即先与合作伙伴签订招商合同，再按照他们的要求来盖楼和物业建设。降低投资风险的同时，明确发展目标，达到资源优化配置，保证畅通的资金流。

知识杨浦--购物中心数万达

万达商业广场是目前上海集合业态最多的一站式综合购物中心，万达集团董事长兼总裁王健林更是发出一年以后，上海的商业地产要看万达商业广场″的豪言。商务、休闲、娱乐，文化、购物等各方面需求都最大化满足了全方位购物广场的概念。上海万达商业广场成套的运营机制和物业管理、优质的业态整合将成就新生代的购物中心。

万达商业广场在上海东北角黄金五角场商圈的崛起，地标性城市综合体项目的落成，将给未来五角场的商业繁荣带来无可限量的鲜活动力。

2007-2-27 22:38:20

Jack 说：

上海城市开发进程日新月异，也推进了商圈的演变历程。与股市一样，最吸引人眼球的往往不是现在业绩最好的公司，而是“成长性”最佳的公司。今天，我们就一起关注一下上海成长性最高的商圈之一：五角场。
地处杨浦区的五角场谓上海近年来市政工程量最密集的地区之一，黄兴绿地营造优雅的环境，地铁M8规划经过，中环线的联接，交通如插双翅正是这些已经实现或正在推进的工程使它由一个区域性商圈，一举成为上海准市级的商业中心。加上大学城概念的炒作，“沃尔玛”概念的推动，房价飙升，大量人口导入，涌动着无限商机，引得大小商家远悦近来，纷纷驻足淘金。


五角生辉 角角挂黄金
从前提起五角场，人们总是会和“城乡结合部”联系在一起。因为五角场的“五角”中至少有两到三“角”是通向郊区的。可是，今天我们重新审视五角场，就会发现，正是这些“角”突现出五场商圈的价值。
五角场的五个角，有着良好的辐射功能，邯郸路不仅是通向市区的道，相邻著名的复旦大学、财大，直达外滩的四平路与同济大学相连，黄兴路上有大规模已建、在建小区，翔殷路是中原小区40万人通向市区的要道，淞沪路则是即将规划开发的新江湾城的干道。商业格局和潜力给人充满遐想空间。
日前，根据上海市总体规划，江湾五角场作为城市副中心将被大力开发，成为上海东北部经济、金融、商贸、文化、体育、科技综合性的公共活动中心，而五角场作为副中心区域的门户地带又将成为前开发的重点。
从五角场街道和五角场开发办公室提供的资料，我们可以看到，环岛商圈将成为五角场商圈建设的重点。环岛商圈即为以环岛为核心，以五条马路辐射，其大致范围基本确定为沿淞沪路从环岛到走马塘，沿邯郸路、四平路、黄兴路从环岛到国定路段，沿翔殷路到国和路段，环岛商圈是五角场市级副中心的商集中地，也是该地区未来商业活动的主要地域，拥有标志性建筑，也是我们今天描述的重点。
在有关规划中，环岛商圈许多路段的未来已有了明确的定位。
五角场街道办公室郭主任向我们介绍道：“作为上海四个市级副中心之一，五角场新一轮的开发正如火如荼地进行着，如此巨大的开发机遇，其中孕育了许多多样化的机。五角场两边商铺的生意将会更好！”


人流巨大 提高购物环境
五角场商圈的巨大特点之一就是密集的人流。作为五条城市道路的汇聚点，其交通发达便捷，近20条公交线路始发、中转；还有正在建设的M8线贯穿于此。
五角附近有规划占地近10万平方公里的现代化居住区--新江湾城，黄兴路上的文化花园、黄兴绿苑、公元3000，随着这些大型楼盘的兴建，居民的迁入，五角场地区居民的购买力不断增强，再加之背靠约40万人口的居住小区--中原小区，周围东方大学城的十几所高校，五角场地区的市场容量还是很大的。目前日均人流量约60万，是人流物流的中转枢纽，人流指数足可以给四颗星。
在保持人流特色的同时，五角场商圈最近在购物环境改良上也下了大工夫。即将开工的中环高架建设为了避免破坏五角场地区的商业和文化特色，也考虑中环线五角场地段采取沉降进入地下隧道行驶。另外，区规划局在交通设施方面也考虑把邯郸路至翔殷路的快速通道设计为地下隧道，其他各条道路仍保持地面交通，环岛中心设下沉式人行广场等等，以此把周边其他地区的人气吸引过来。翔殷路南侧的大部分商业设施将被拆除，拓宽道路，为规划快速路。淞沪路两边旧服装、小电器、玩具批发市场全部拆除，统一改建沿街商铺，道路拓宽，强化绿化带建设，购物舒适性比从前大有改观，给三颗星一点也不夸张，但仍有待于统一规划后进一步改善。


大型连锁 散户商铺 和平共处 各有各路
以往五角场给人印象就是人虽多，但消费层次不高，商店虽多，但经营情况不佳。如今这样的情况有否改变？我们对商店展开了调查。
五角场环岛商圈已经形成了百舸争流之势：华联商厦所在的金岛大厦、大西洋百货、亚繁商厦，再加之淞沪路上的赛博数码场、邯郸路上的颐高数码广场，待建的大连万达购物中心，这些大型项目的开发占据了五条干的黄金地带，它们的建设同时也对周围的商业活动起到很好的促进作用，提升周围的人气。而五条马路两侧与一些支路的两侧则星罗棋布的布满了各种散户商铺，如国济路、国定路，大致囊括了服饰、餐饮、音像医药、文娱、图书等等许多方面。
从调查的数据得知，大型商厦和连锁商业基本集中于以环岛为中心，40米为半径的“黄金圆”内，而由于租金的关系，私人商铺大多分布于“黄金圆”外或两侧的支路上。整体上说，四平路、翔殷路上的连锁与散户商铺的比例可达4:6，邯郸路与黄兴路连锁比例稍一点，淞沪路因整治划在建中，特征尚不明显。

在这种大商厦的“高压”之下，周边地区的小商铺只能走个性化道路，希望能与大型连锁店和平共处共同富裕。翔殷路上一家服装店的小老板对我们说：“大型连锁打品牌、批量化生产道路，我就走特征个性化道路，我店里的衣服都是我自己亲自去外地进的货，挑选的款式一样就那么几件，卖完就没有了，现在的年轻人都讲求个性、自我，谁也不希望在大街上总是看到和自己穿一模一样衣服的人啊。”


大学城蕴涵大商机 高竞争留下低利润
与其他商业中心相比，五角场小商铺可以抓住并大加利用的一个特色是：东方大学城的建设。五角场地区是上海市教育、科研院所最密集的地区，有复旦、同济、财大、二军大等十几所高等院校和近百所科研单位，周围还有复旦科技园区、同济科技园区等等。这一消费群体的主力是大学生，他们每四年一换，具有很好的流动，但却不会流失。现在各大高校都在扩大招生，学生又比较喜欢群体活动，呼朋唤友的，这样一来消费群体不断扩大。这里的商铺如果能够准确定位，抓住大学生消费的特色，光这一块，商铺的力就是巨大的。
目前，作为连接复旦、财大、五角场的主干道，邯郸路上已有一定数量的电子游戏房、网吧、书店、文化用品商店、音像软件商店等等，国定路上则开设了漫画吧、花店、书城、电脑配件等许多与学生生活相关的业态。复旦大学吸引了许多外国留学生到这儿求学，因此，商圈内又出现了韩国料理、日本拉面、意大利匹萨等各国特色餐饮，外国留学生亲切感的同时，异国风情也吸引了本国学生的频频光顾。
但是机会虽大，下手的人也实在太多了，导致竞争不断加剧，利润率缩小。仅在邯郸路上不到200米的路段上就有4家软件专卖店，其中一家名叫“安誉电子”的老板说：“做软件这一行的人龄结构都偏轻，大学生又是软件消费的主力群体，这里的高校特别多，顾客量不愁，就是同行间的竞争太激烈了一点。”
东方大学城的建设除了吸引一些散户商家处，同时也吸引了赛博、颐高这些大型数码广场落户五角场。数码广场里的经营者虽然要增加很多场地成本，但因为品牌和信誉能吸引到更多的消费者，对散户商铺也就形成了巨大的压力。


租金价格高昂 谨防“房东旋涡”
大型商业物业的不断进入，大大压缩了角场商圈零散商铺的利润空间，但是生意的难做并没有阻挡后来者进入的脚步。不断涌入五角场的商业经营者也在不断地提高这里的租金门槛，也使得个人投资者的风险不断放大。
五角场近年来商铺的价格一涨再涨，目前行情已经达到了“黄金圈”内每平方米每年1万元的水平，而且还有上涨的趋势。但是根据调查显示，绝大部分散户商铺业主都认为五角场地区商铺的价格过高，有的甚至认为该地区的行情已经与徐家汇同比地段的价格水平相当。
如此高的租金价格，经营成本就大幅度上升同样的营业额，盈利空间就被压缩了。从走访的数据来看，小业主的利润与店面租金多少有着很大的关系，前几年的租金相比现在较低，一口气签下几年租赁合同的业主现在的利润额明显就高，另外盈利空间的大小还和选择的业态，经营的种类有很大关系。所以在无力改变现有租金水平的情况下，又想抓住五角场现有的开发机会，选择合适消费水平的经营种类和经营模式就显得尤为重要。
国济路上一家餐饮店的刘老板颇有感慨地谈道：“五角场今后的发展是显而易见的，原来我大学毕业在一家不错的单位工作，也挺舒服的，但五角场的开发前景实在是太诱人了，经不住诱惑就辞了工作自己做老板，店开了几个月，从原先的火热中冷静下来，也看到了一些当初忽略的问题。五角场由于历的原因，这里的居民收入水平都不高，而且外来人员的数量很多，近年来虽然随着大力发展有一些改观，可这种情况也不是一天两天一年两年就能改变的了的。但是租金可是节节攀升，我个人认为这里的消费水平和目前的租金水平并不匹配，租金虚高，与消费能力脱节。据我所知，现在四平路一些大型连锁餐饮占据的黄金路段，在它们入驻以前，2000年租下这些店面的小业主都是因为租金太高做不下去了，只有转让给这些大企业，它们才有这个资金实力。
不过，虽然目前租金水平较高，但大部分的业主对五角场的发展前景都很有信心，也正是这种高信心和预期促使租金不断攀升。
我们还发现商圈内一些支路上的小商铺有相当部分是私人自有，但所有者并不直接经营商铺，通常都是自己做大房东。由于这3年来的租金价格暴升，引发二房东再不断转租，有的地方甚至有三房东、四房东，在一串串房东之间的租赁关系中，往往最终的经营者连自己的铺面究竟是谁的也无从知晓，由此引发的风险也相当惊人。

调查过程中我们就碰到一位这样的业主，他去年在国济路上租了一家约120平方米的店面，却因为二房东和三房东之间的租赁权利没有搞清楚，人家打着官司，可他的店也得停业了，因为卷入“房东旋涡”而导致了一大笔的损失。由开发办公室统一规划的店铺不存在这个问题，但在和一些私人商铺打交道的时候就不得不注意了，上例也给大家敲了一个很好的警钟。
五场的开发历史虽然时间较长，但有规划、有力度的开发还是近两年才兴起，于是大家都涌向了这块黄金地，但几乎天天都有店铺关门，同时又有不同的新店开出，几家欢乐几家愁，关键就在于自己如何把握。总体说来，五角场商圈还是一个蓬勃发展的年轻商圈，还有待于各方面的成熟和完善，潜力是巨大的。但是就目前的经营情况和租金情况看，进入之前是需要仔细筹谋的。

【商圈识点击系列】二

人流量和客流量

我们通常以人流量这个概念来衡量一个地段或区域的繁忙程度。一般以单位时间内通过该路段的双向行人（非）机动车的总量来计算。另外，根据需要人流量还可细分为徒步人流量和车流量。
在商业领域我们然沿用“流量”这一概念，但作为商家关心的就不仅仅是人流量了，而是客流量。它是指在该商业地带范围内，单位时间里以商业消费为目的的通过该路段或区域的双向行人总量。因我们无法确切分辨人们的动机，因此人流量可以是一个明确的测量值，但客流量只能是根据经验估计的比例而估算的一个约数；而且人流量和客流量在数值上并不呈现同比变化，如新客站地区，登乘火车、交通中转等等，平时过往行人非常多，但以消费为目的的客流相对所占比例还是不高。
以今天我们调查的主角五角场来举例，就属于典型的人流量高但客流量一般的地区。目前看来，五角商圈的辐射能力还是依托在40万居住人口的中原小区、东方大学城和五条马路上一些住宅小区的基础上，没有形成强势的对外辐射能力，在吸引外来客流的能力上显得力量薄弱。虽然商圈内的日均人流量达到了60万，但由于该地区是交通中转的枢纽地带，过往行人多而且杂，什么样的人都有，虽然形成了一种“扎堆效应”，但“客”流量低，经过的未必都是消费的，更没有形成特定的消费人，销售无明显针对性，因此没有很好的促进作用。

帖子相关图片:

2007-2-27 22:40:39

Jack 说：

上海商铺租金参考全图

http://www.sh-sp.com/road.htm

2007-2-27 22:55:55

Jack 说：

购买商铺的四个要素

一． 注意分摊的公用面积：
商铺的公摊面积一般在30%~40%，甚至50%。因此对买铺者，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，打乱了购商铺者原有的预算。因此建议购房者选择按使用面积计单价，并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。确定公用部位的规划设计。事先约定应严密详细，才能在出现前面的情况时顺利维权。
二． 注意返租承诺：
返租是指购房者支付房款后，在约定时间内将物业交给发展商出租经营。购房者可获得固定的返租回报。如甲先生购买了在建大型百货商场铺位，并与发展商签订了购房合同及返租协议。双方约定：甲先生同意将物业租给发展商，三年内发展商支付物业标的22%作为返租回报。一年后，发展商却未能按约交房，也未支付返租回报。甲先生遂告上法院，要求发展商支付返租回报金，违约、滞纳金，可法院不予支持。因为甲先生未将物业支付给发展商。因此双方签订返租协议亦不具备生效条件。然而一些发展商写入广告及售楼人员的口头承诺，更无保障。
三． 注意贷款风险：
商铺贷款低，年限也短，60%的期限<10年。而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严。因此，投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。
四． 注意对开发商,销售商审核
审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照,查有无抵押行为,以免将来办不出产证.
《商铺投资》栏目

2007-2-27 23:00:49