长沙平均房价逼近3000元
长沙市1至8月房地产市场简报公布：1至8月长沙市商品房均价为2915元／ｍ2；商品住宅平均售价为2594元／ｍ2，同比上涨10％
长沙房产信息中心昨日公布的1－8月长沙房地产简报显示，1－8月长沙市商品房均价为2915元／ｍ2，同比上涨4.41％；其中，商品住宅平均售价为2594元／ｍ2（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房），同比上涨10.20％。长沙平均房价水平可能逐步跨上3000元／ｍ2的台阶。
8月份长沙市场90ｍ2以下户型供应量占市场总量的36.80％，销售量占32.38％，相比上半年供销大幅增加。
90平方米以下户型供应增长
新的简报一扫7月房地产管理部门对于90平方米以下户型供应匮乏的担忧，1－8月，长沙市房地产市场中90平方米以下户型供应增长明显，但120平方米户型仍为主流。
数据显示，1－8月，长沙市场供应套数中，120－144ｍ2区间户型占比最大，为31.59％，但对比1－7月有所下降；90ｍ2以下的户型供应占比为27.55％，对比1－7月有所增加。
从实际销售套数来看，120－144ｍ2区间户型套数占比最大，为25.15％，对比1－7月也有微量下调；90ｍ2以下的户型销售占比为26.88％，对比1－7月有所增加。
从市场动态走势来看，8月各种户型供应量均大幅增长，特别是≤60ｍ2、60－80ｍ2、90－100ｍ2的中、小户型供应量大幅增加。 90ｍ2以下户型占市场总量的36.80％，与7月相比有较大幅度增长。从登记销售情况来看，8月销售总量为4327套，90ｍ2以下户型占 32.38％，与7月相比也有较大幅度增长。
商品住宅均价上涨10%
对于消费者最为关注的价格问题，市场行情图仍然呈现上涨态势。但一个细节是，在价格供应结构中，长沙商品住宅均价开始登上一个新台阶。8月份 3000－4000元／ｍ2价位段登记销售量已接近2500－3000元／ｍ2价位段登记销售量，标志着长沙平均房价水平将逐步跨上3000元／ｍ2的台阶。
数据显示，从商品房销售价格分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房），1－8月，长沙市商品房均价为2915元／ｍ2，同比上涨 4.41％；其中，商品住宅平均售价为2594元／ｍ2，同比上涨10.20％；商品房非住宅平均售价为5541元／ｍ2，同比下降1.16％。
高价位商品住房所占比重继续攀升。数据显示，8月长沙市场，2500－3000元／ｍ2价位商品住房与3000－4000元／ｍ2价位商品住房已经成为市场交易的主要价位段，分别占总量的29.03％与27.11％。≤2000元／ｍ2商品住房共销售1003套，占总量的23.18％，销售比例有所缩减。
供需增长不同步
值得警惕的是，1－8月长沙楼市的供应量在大幅上升，销售增长却未能同步，市场供求关系出现失衡信号。数据显示，商品房累计批准预售430.41万ｍ2，供应量同比上升49.27％，商品房累计销售421.17万ｍ2，同比下降5.98％。
从昨日公布的数据来看，商品房同期供销总量整体上仍基本平衡，但8月份市场供应量持续增长，单月供销比为1.44，销售量未能同步增长。
从商品住宅供销对比情况分析，1－8月商品住宅累计供销比（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积）为0.98：1，商品住宅供应量基本和销售量持平。值得关注的是，供应量上涨幅度远大于销售量上涨幅度之势正在愈演愈烈。8月，长沙市商品房批准预售面积环比上升19.61％，批准预售套数环比增长18.99％；同期商品房销售面积环比出现负增长，减少2.98％，销售套数环比增长5.7％。
长沙上半年房价惯性上扬 房产投资回落趋稳
上半年长沙房屋销售价格上涨5.8%,商品房销售价格同比上涨5.9%，二手房交易交易价格同比上涨5.3%，房地产投资回落趋稳。记者昨日从长沙市统计局获悉，虽然九部委“十五条”调控措施及国家建设部有关文件相继出台，上半年长沙房价仍呈惯性上扬。
商品房销售价同比上涨5.9%
统计数据表明，2006年上半年房屋销售价格同比上涨5.8%，房屋租赁价格同比分别上涨1.4%和2.3%，物业管理保持平稳。其中，商品房销售价格上涨5.9%。
从涨幅情况看，经济适用住房增幅同比回落5.5%，普通住宅、高档住宅增幅分别上涨5.2%和4.4%。
【分析】上涨原因有三：一是受材料、油价等因素的影响；二是房产开发商重组及外来资本和地产大鳄大举进入长沙，促使开发品质不断升级，拉动房价大幅上扬；三是土地从紧政策使土地单价成本继续提高，商品房住宅项目的品质竞争、供过于求加剧市场激烈竞争，导致项目营销成本增加，并转嫁到项目单位成本上，使房价不断上升。
二手房交易价同比上涨5.3%
据长沙市房屋产权管理局房产交易中心统计，上半年私房交易8129套，同比增长3.4%；交易价格同比上涨5.3%。预计长沙二手房市场新政措施实施后明年会产生一定反应。此外，房地产投资回落趋稳，增长明显放慢。上半年全市完成房地产投资128.6亿元，比上年同期回落28.4个百分点；实现商品房销售面积304万平方米，同比增长23.6%，增幅比上年同期回落12个百分点，同期商品房待销（空置）面积比上年同期增长87.0%。
【分析】房地产投资大幅度回落，其主要原因：一是去年以来，国家陆续出台的一系列调控房价措施逐步显现，老百姓持币观望心态加重，一部分购买了第二、三套住房的投资者也多静观其变，待机出手；二是新开工面积增长减缓；三是基数较大，一定程度上影响到房地产开发投资快速增长。
长沙房价预计稳中有升！
长沙市政府昨（25）日召开了新闻发布会，市政府新闻发言人汪娟通报了全市经济运行的相关情况。据了解：上半年，全市实现地区生产总值815． 28亿元，同比增长15％。农业生产起步较好，新农村建设稳步推进；工业增速逐月稳步回升，效益继续改善；投资持续保持较快增长，消费品市场继续呈现较快发展势头，城乡居民收入保持较快增长势头，长沙经济继续保持健康、快速、稳步发展。
在稍后的答记者问环节，媒体记者就市民关注房价问题进行提问，当有记者问及“上半年我市房地产投资出现了较大回落，下半年及今后一段时期我市房地产市场的形势如何？”时，市统计局负责人回答，国务院出台的促进房地产业健康发展的六条措施对我市的房地产市场影响很大。对比这几年我市房地产业的投资增幅，今年上半年投资增幅是比较低的，目前很难准确判断长沙未来商品房价格的走势，但基本上可以说是“稳中有升”。
发言人汪娟介绍，我市的房地产市场运作状态总体健康，供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。近年来，我市普通住宅占商品房开发总量年平均为64．64％，全市现有住房90平方米以下户型占住房总套数的51．06％，说明我市目前的普通住房占绝对比例，住房结构分布比较合理。长沙住房供求目前基本平衡。从2002年至2005年，累计商品房的空置率低于全国29％的平均水平，其中，小户型住房供略大于求，中大户型住房销售略大于供，这表明长沙住房消费趋旺，供求趋于平衡。今年头5个月，长沙住房的销售均价为每平方米2518元，而2005年的均价是每平方米2539元，降低了0．83％，长沙连续两年住房价格低于本市的GDP和人均可支配收入的增幅。2001年至2006年，也明显低于全国大中城市住房的均价水平。
长沙房价还有多少空间可以涨 看市场的短板效应
这一次，长沙房地产以高昂的姿态站到台前。
4月23日， 2006长沙春季房地产交易会最终落幕。透过纷繁而喧闹的展会现场，折射出的是长沙楼市的最新脉络。“往年3000元平方米以上的楼盘是浅尝辄止。今年每平方3000元的楼盘已经成为大众主流。”房交会上，站在自己楼盘的展位前，卓越·蔚蓝海岸营销总监刘梅如此感叹。
她的身后，价格在2700元至3200元每平方米的楼盘超过30个。
在参展楼盘价格集中升温的背后，是木桶原理中的短板效应在房价上的折射——普通商品房价格的快速攀升，减小了价格的层次差距，提高了整个楼市价格。
向3000元看齐
房价又涨了。这是购房者李明今年参加房交会的最直观印象。“在我的选房过程中，评判价格便宜与否的标准已不自觉地以每平方米2700元为标杆。”
李明的改变因为参展楼盘价格的变化。
在本届房交会上，格蓝·康都、阳光100国际新城、卓越·蔚蓝海岸、西湖丽景、湘域中央、长房·西郡、沁园春·御苑、水木兰庭、绿城·桂花城、绿城·青竹园、南都·西街花园、中城·丽景香山、西子花苑、鄱阳小区、标志·麓谷地标、百草园、博林·金谷、当代ＭＯＭＡ、顺天·黄金海岸等一大批楼盘风起云涌。
在参展的居住类楼盘中，价位在2700元以下的楼盘有8个，价位在2700－3200元每平方米的楼盘超过30个，价位超过3200元每平方米的楼盘接近18个。
“从房交会的情况看，明显价格区间集中在2700元到3200元之间。”长沙金信置业投资有限公司副总经理唐政斌如是说。唐所开发的水木兰庭，由于低于这一价格区间，均价为2200元每平方米，而在房交会上吸引了大量人流。
从区域上看，河西岳麓区的楼盘价格层次最多，既有长房·西郡、水木兰庭这样具有极高性价比的楼盘，也有星蓝湾、西湖丽景这样中等价位、讲求综合品质的楼盘，还有卓越·蔚蓝海岸、长沙玫瑰园这样价位和品质坚持高路线的楼盘。价位在1900元至3500元的区间中浮动。
北城供应量相对集中在几大品牌开发商手中，价位相对平实，在2700至3500元的区间浮动。
南城与东城价格表现都相当平均，由于浙派地产主要集中在这两大区域，价格不菲。东部地区价位在3200元－4000元区间内浮动，而南部地区价位则保持在2800元至3000元的价格水准。
市场的短板效应
一只木桶能够装多少水？这取决于最短的一块木板长度，而不是最长的那块。
管理学上的木桶理论，却恰好应和了今年长沙楼市房价的路线图。房价的上涨，不是取决于高端物业的价格，而是普通商品房价格。
从春交会折射出的房价上涨态势，普通商品房这一“价格短板”的飙升，带动了整个楼市的上涨。
“我朋友买的柠檬丽都1期是每平方米2360元，今年我看中的二期一套高层住宅，已经到了每平方米2800多元，这还不算贵的。”购房者李明说。
显然，在楼市中处于价格“短板”、地位“中坚”的普通商品房价格一旦上涨，带来的房价改变是相当明显的。
数字无疑更具说服力。
根据长沙市房地产交易中心公布的数据，一季度长沙市商品住房平均价格为2594元／平方米，比去年同期上涨7.84％（不含单位集资房、定向开发和经济适用房）。
从住宅的产品结构上看，占全市销售总套数70.69％的单套建筑面积142平方米以内的普通商品住宅，价格与去年同期相比上涨19.51％；而占全市销售总套数29.31％的单套建筑面积142平方米以上的非普通商品住宅，价格与去年同期相比增长1.00％。
住宅价格上涨中存在产品结构差异，普通商品住宅涨幅大于非普通商品住宅已经成为一种现实。
而另一个数字则更为直接——一季度普通价位商品住房以2500至3000元／平方米房屋销售量较大，其成交面积、成交套数均达到了长沙商品房住宅成交量的1／4，取代2000至2500元／平方米价位段商品住房位置，成为市场交易中坚。
还有多少可以涨
如果说，普通商品房价格的上涨带来的是整体房价水平的抬升，那么，最令人关注的问题无疑是，房价上涨的空间到底还有多少？
“长沙房价的上涨将是稳步而理性的，大起大落都不会是长沙房价的表现。”长沙房屋产权管理局副局长魏建超说。
根据他的判断，在目前房价水平上10％以内的涨幅应当是正常的。“如果说目前房价是3000元／平方米的话，那么每平方米涨300元仍属正常范畴。”
学界的调研也似乎在印证长沙房价的稳步上扬说。
4月25日，中国社科院发布《2006年地产蓝皮书》，首度提出“环房匹配指数评价”，选取全国35个大中城市2000年－2004年的样本进行分析和评价。
在这之中，长沙以环房匹配指数1.43排名第五，城市房价与房地产市场环境匹配程度相对较高，属于比较平衡的态势。
“脱离客观实际，一味地唱空或唱多都是不准确的。”长沙阳光100国际新城推广总监朱李平如此说。他认为，长沙房价有着上涨的必要因素，但是却不存在巨幅攀升的空间。
之所以上涨，缘于大量外来开发商的涌入，提高了开发门槛与开发水平，提升了长沙楼盘的整体品质，这在无形中提高了整个楼市的房价成本。“蜂拥而至的外来品牌开发商的拿地、运营以及推广成本的提升，是房价上涨的内在动力，其权重的增加将带来整个长沙市场的上涨。”
尽管上涨成为今后长期的一个趋势，但从市场现状来看，市民购买力上升的幅度与目前市场供应量以及房价上升幅度并不相匹配，依靠成本提升、品质提升带来的房价上涨，空间并不是无限增长的。
仁和·香堤雅境营销总监陈意明尖锐地指出，缺乏大量外来购房者作为支撑的长沙，并不是因需求紧缺而拉升房价，成本拉升的空间始终是有限的。
“供应量并不是销售压力的最根本因素，产品结构才是最重要的。目前在长沙，合适产品的供应量与对应购房者需求价位的产品供应之间存在落差。这需要政府、开发商和消费者的三方协力。”陈意明意味深长地说。